Доля в квартире

Российское наследственное право построено таким образом, что владельцами квартиры, загородного дома зачастую становятся несколько человек. Иногда, человек, приехавший работать в Москву и не имеющий возможности купить комнату или квартиру, приобретает долю в квартире, рассчитывая впоследствии выкупить другие доли в праве общей собственности этого жилого помещения.

Пользоваться вместе жилым помещением не получается даже родственникам, не говоря о чужих людях. Выдел доли крайне сложен в силу законодательных запретов, например, в отношении квартиры, требуется не только наличие комнаты, соответствующей размеру доли, но и отдельного входа и изолированной части подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.).

Что делать участнику долевой собственности, чтобы извлечь выгоду из владения долей квартиры?

Первое требование, которое может быть заявлено в судебном порядке, это требование об определении порядка пользования этим имуществом. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.  

Если судом будет установлена невозможность пользования квартирой, например, если квартира однокомнатная, а сособственники не являются членами одной семьи, и для другого сособственника это единственное жилье, а вы имеете иную жилую собственность, то придется рассмотреть другой способ реализации прав собственника, возможно даже более интересный, чем делить кров с чужим человеком. Часть вторая статьи 247 ГК РФ предусматривает, что при невозможности предоставления участнику долевой собственности в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доли, вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Компенсация, указанная в упомянутой статье Кодекса, является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается. 

Верховный Суд РФ в определении от 22.03.2016 N 18-КГ16-11, сказал, что статьи 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела, требуют при разрешении споров о возложении на иных участников долевой собственности обязанности по выплате одному из них денежной компенсации исходить из необходимости соблюдения баланса интересов всех сособственников.  

При этом, право выделяющегося собственника на выплату ему стоимости его доли может быть реализовано лишь при условии, что другие участники долевой собственности не возражают принять в свою собственность долю выделяющегося собственника, в противном случае искажается содержание и смысл статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности.

Имеют место случаи взыскания денежной компенсации за пользование, которая рассчитывается с момента вступления в силу решения суда, установившего невозможность владения и пользования совместным имуществом, отказа во вселении. Для принятия положительного решения в данном случае, необходимо заключение оценщика о рыночной стоимости аренды данного жилого помещения.

Примером взыскания компенсации может служить Апелляционное определение Московского областного суда от 24.09.2014 по делу N 33-21034/2014.  

Обращайтесь к адвокату по жилищным спорам, если вы стали владельцем доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Приходите на консультацию. 8-903-009-44-14.